a földhasználatra vonatkozó szabályozás lényeges változásairól
A földek használatára vonatkozó új szabályokat a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi tv.), valamint a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) tartalmazza.
A Földforgalmi tv. a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek vonatkozásában új fogalomrendszert vezet be.
I. A szabályozás tárgya a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld (a továbbiakban: föld)
A 2013. december 31-ig hatályos termőföld-fogalomhoz képest a föld fogalmában bekövetkező változások:
a) a halastó művelési ágú földrészlet nem minősül földnek,
b) földnek minősül azonban az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve (ezek az olyan 1 ha alatti, az ingatlan-nyilvántartásban művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészletek, amelyek azonban egy erdőtömbhöz tartoznak),
c) a földrészlet fekvése (külterület/belterület) közömbös.
A zártkerti ingatlanokra is a földre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, ha a zártkerti ingatlan az ingatlan-nyilvántartási adatai alapján megfelel a Földforgalmi tv-ben meghatározott föld, illetve tanya fogalmának.
Főszabály szerint a tanyára is a földre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Kivétel szabály: a tanya lakó-, és gazdasági épületének használatát – a földtől elválasztott módon – önállóan is át lehet engedni, ez esetben a Földforgalmi tv. rendelkezéseit nem kell alkalmazni.
A tanya fogalma is megváltozott. A 2013. december 31-ig hatályos szabályozáshoz képest változás, hogy 6000 m2 helyett 1 hektár nagyságú olyan külterületi földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás céljára létesített lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik. Továbbá tanya az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel (akár adatként, akár jogi jellegként).
Lényeges új szabály, hogy a Földforgalmi tv. hatálya alá tartozik az a földrészlet is, melyben művelés alól kivett terület és a föld fogalmában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészlet is van („vegyes földrészlet”), függetlenül attól, hogy mekkora a művelési ágban nyilvántartott terület térmértéke. Ez esetben a teljes földrészletre a Földforgalmi tv. rendelkezéseit kell alkalmazni.
II. A földhasználati jogosultság megszerzésének feltételei
II/1. Alanyi oldalon fennálló feltételek:
A föld használatának jogát, vagyis a földhasználati jogosultságot főszabályként csak földműves, illetve mezőgazdasági termelőszervezet szerezheti meg.
A főszabály alóli kivételek:
a) Az erdőbirtokosságitársulata tagjai tulajdonában és haszonélvezetében álló erdőnek minősülő föld földhasználati jogosultságát megszerezheti.
b) Haszonbérletjogcímén az agrárágazathoz tartozó köznevelési feladatot ellátó intézmény, valamint az agrárágazathoz tartozó felsőoktatási intézményaz alapító okiratában vagy jogszabályban meghatározott, oktatási vagy tudományos kutatási alapfeladatát szolgáló föld használatát megszerezheti.
c) Haszonbérletjogcímén a föld használatát a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személyeis megszerezheti oktatási, szociális, vagy gazdasági tevékenység végzése céljából.
Tanya földhasználati jogosultságát földművesnek nem minősülő természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezetnek nem minősülő jogi is megszerezheti.
Nem szerezhet azonban földhasználati jogosultságot a nyilvánosan működő részvénytársaság, illetve az olyan jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező gazdálkodó szervezet, amely nem minősül a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény szerinti átlátható szervezetnek.
A pályakezdő gazdálkodóra is a földművesekre vonatkozó szabályozást kell alkalmazni.
A földművesekről, a mezőgazdasági termelőszervezetekről, valamint a mezőgazdasági üzemközpontokról a járási földhivataloknak önálló nyilvántartást kell majd vezetniük.
E fogalmi kategóriáknak csak azok felelnek majd meg 2014. május 1-je után, akiket a földhivatal ezen új nyilvántartásba földművesként, mezőgazdasági termelőszervezetként bejegyez. A nyilvántartás vezetésére vonatkozó szabályozás jelenleg még kidolgozás alatt van.
A Földforgalmi tv. szabályai szerint 2014. január 1-jétől a Földforgalmi tv.-ben meghatározott esetek kivételével a földhasználati szerződések, azon belül a haszonbérleti szerződések érvényességéhez hatósági jóváhagyás szükséges. A szerződések hatósági jóváhagyása a mezőgazdasági igazgatási szerv hatáskörébe tartozik. A földhasználati szerződések hatósági jóváhagyása tekintetében eljáró hatóságként a Kormány döntése alapján a járási földhivatal került kijelölésre. A Földforgalmi tv.-nek a hatósági jóváhagyásra vonatkozó szabályait azonban majd csak 2014. május 1-jét követően kell alkalmazni.
Mindezek alapján 2013. december 15-e és 2014. április 30-a közötti időtartamra átmeneti szabályok kerültek megalkotásra.
Az átmeneti időszakra vonatkozó szabályokat a Fétv. XIX. Fejezete tartalmazza, melyek közül a legfontosabbak a következők:
- A 2013. december 15. és 2014. április 30. között közzétett (közölt) haszonbérleti szerződés, valamint a haszonbérleti szerződésnek nem minősülő, 2014. január 1. és 2014. április 30. között kötött földhasználati szerződés alapján indult földhasználati nyilvántartásbavételi eljárás során a szerződéseknek a hatósági jóváhagyására vonatkozó szabályait 2014. április 30-ig nem kell alkalmazni, vagyis a szerződések hatósági jóváhagyás nélkül nyújthatóak be a földhasználat nyilvántartásba vétele céljából.
- 2014. április 30-ig az a természetes személy, illetve gazdálkodó szervezet is földművesnek, fiatal földművesnek, pályakezdő gazdálkodónak, mezőgazdasági termelőszervezetnek vagy újonnan alapított mezőgazdasági termelőszervezetnek minősül, amely megfelel a Fétv-ben meghatározott feltételeknek,függetlenül attól, hogy az említett nyilvántartásba még nem került bejegyzésre.
Az átmeneti időszakban a szerző félnek a szerződésben, továbbá az előhaszonbérletre jogosultnak az elfogadó jognyilatkozatában nyilatkoznia kell a fentiekről.
A szerző félnek a földhasználati nyilvántartásbavétel iránti bejelentése során, a bejelentési adatlapon is nyilatkoznia kell a fentiekről. A földhasználati bejelentési adatlap a nyilatkozatok megtételére szolgáló rovatokat már tartalmazza.
Ha ezeket a nyilatkozatokat a
– a földhasználati szerződés nem tartalmazza, úgy a földhasználati bejelentést a földhivatal elutasítja,
– ha a bejelentési adatlap nem tartalmazza, úgy a földhivatal a bejelentőt hiánypótlásra szólítja fel és ha a felszólítás eredménytelen, úgy a nyilvántartásba vételi eljárást megszünteti.
II/2. Kötelezettségválalások/nyilatkozatok:
A földhasználati jogosultság megszerzésének feltétele, hogy a földhasználati jogosultságot szerző fél a földhasználati jogosultság átengedéséről szóló szerződésben (azaz a földhasználati szerződésben), illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozatban vállalja, hogy
a) megfelel a szerzési feltételeknek,
b) a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény szerint átlátható szervezetnek minősül, valamint nem nyilvánosan működő részvénytársaság,
c) nincs jogerősen megállapított és fennálló földhasználati díjtartozása,
d) a földhasználati szerződés fennállása alatt a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének.
A d) pont tekintetében nem minősül a használat átengedésének az, ha a földhasználati jogosultságot szerző fél
a) a föld használatát
aa) földművesnek minősülő közeli hozzátartozója, vagy
ab) a legalább 25%-ban a tulajdonában, vagy a közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet
javára engedi át,
b) társult erdőgazdálkodást folytat, vagy
c) vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából engedi át a használatot más személy részére.
A pályakezdő gazdálkodónak a fentieken túl kötelezettséget kell vállalnia arra is, hogy
a) a földhasználati jogosultság megszerzésétől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen állandó bejelentett lakosként életvitelszerűen fog tartózkodni, vagy a földhasználati jogosultság megszerzésétől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen mezőgazdasági üzemközpontot létesít, és
b) mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytat.
Az újonnan alapított mezőgazdasági termelőszervezetnek pedig a fent meghatározottakon túl kötelezettséget kell vállalnia arra, hogy a földhasználati jogosultság megszerzésétől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen mezőgazdasági üzemközpontot létesít.
II/3. Birtokmaximum
A birtokmaximumra vonatkozó szabály szerint a földműves és mezőgazdasági termelőszervezet föld birtokát főszabályként legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg. Ebbe bele kell számítani a már birtokában lévő föld területnagyságát is, vagyis mindazt, ami a tulajdonában, haszonélvezetében, vagy érvényes jogcímen a használatában áll.
A kedvezményes birtokmaximumra vonatkozó szabály szerint állattartó telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítója esetében a birtokmaximum mértéke 1800 hektár területnagyság lehet.
Az állattartó telep üzemeltetőjét a kedvezményes birtokmaximum akkor illeti meg, ha – a szerződés megkötését vagy az elővásárlásra, illetve előhaszonbérletre vonatkozó elfogadó jognyilatkozatának megtételét megelőző évben vagy a megelőző 3 év átlagában – a már birtokában lévő földön az évenkénti átlagos állatsűrűség hektáronként elérte a fél állategységet. Az állattartáshoz szükséges takarmány-előállítás céljából az 1200 hektár mértékű birtokmaximumot meghaladó föld megszerzéséhez hektáronként legalább fél állategység átlagos állatsűrűséggel kell rendelkezni. Az átlagos állatsűrűséget az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv állapítja meg, és annak igazolására az állattartó telep üzemeltetőjének kérelmére hatósági bizonyítványt állít ki.
A szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítóját a kedvezményes birtokmaximum akkor illeti meg, ha a szerződés megkötését vagy az elővásárlásra, illetve előhaszonbérletre vonatkozó elfogadó jognyilatkozatának megtételét megelőző 3 év átlagában a már birtokában lévő szántó művelési ágú föld legalább egytizede vetőmag vagy szaporító anyag előállításának helyéül szolgált.
Az átlagos területnagyságot a növénytermesztési hatóság állapítja meg, és annak igazolására a vetőmagelőállító kérelmére hatósági bizonyítványt állít ki.
III. Földhasználati jogcímek
A korábbi szabályozással ellentétben 2014. január 1-jével a föld használatának lehetséges jogcímei tételesenkerültek meghatározásra, ígyföldhasználat csak haszonbérlet, alhaszonbérlet, feles bérlet, részesművelés, illetve szívességi használat jogcímén keletkezhet, vagyis földhasználati jogosultság csak ezeken a jogcímeken szerezhető. A törvényben rögzített taxatív meghatározás miatt a jogcímek köre zárt, más jogcímen földhasználat átengedésére nem kerülhet sor.
A fentiekből következően új haszonkölcsön szerződés nem köthető.
A Földforgalmi tv. kimondja azt is, hogy a tv. hatálybalépése előtt (2013. december 15.) megkötött haszonkölcsön szerződés időtartamának meghosszabbítása semmis, valamint azt is, hogy a Földforgalmi tv. hatályba lépésekor fennálló, határozatlan időre vagy határozott időtartamra kötött haszonkölcsön-szerződés 2014. december 31-én megszűnik.
III/1.1. Haszonbérlet
A haszonbérletre a Földforgalmi tv., valamint a Fétv. szabályait kell alkalmazni. (Mögöttes szabályként alkalmazandó a Ptk.)
A haszonbérlet időtartama főszabályként legalább egy gazdasági év, legfeljebb 20 év lehet.
Az erdőnek minősülő földre, illetve az engedélyezett erdőtelepítésre kijelölt földre a haszonbérleti szerződést az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvényben foglalt eltéréssel legfeljebb a termelési időszak (vágás érettségi kor) lejártát követő 10. év végéig lehet megkötni.
A haszonbér pénzben vagy természetben jár, melyet előre meghatározottan kell a szerződésnek tartalmaznia, ennek hiányában a szerződés semmis. A haszonbért utólag, de legkésőbb a naptári év végéig kell megfizetni, ennek időpontját a szerződésben rögzíteni kell.
A haszonbérleti szerződés megszűnésének eseteit a Fétv. tételesen meghatározza.
Így a haszonbérlet megszűnik
a) a szerződésben meghatározott időtartam lejártával, a lejárat napján,
b) közös megegyezéssel, a szerződő felek által meghatározott napon,
c) a haszonbérlő gazdálkodó szervezet jogutód nélküli megszűnésével, a megszűnése napján,
d) a haszonbérlő természetes személy halálával, feltéve, hogy az örökösök a Ptk.-ban meghatározott felmondási jogukat az ott meghatározott határidőben gyakorolják,
e) azonnali hatályú felmondással,
f) a Fétv.-ben meghatározott rendes felmondással (mivel a Ptk. alapján nem lehetne),
g)ha a föld természeti erő közvetlen behatása következtében egészben vagy jelentős részben a haszonbérleti szerződés szerinti hasznosításra tartósan alkalmatlanná válik.
A) Az azonnali hatályú felmondási okok:
A haszonbérbeadó részéről:
Ha a haszonbérlő (ideértve az alhaszonbérlőt is)
a)az írásban közölt felhívás ellenére nem tesz eleget a hasznosítási kötelezettségének vagy olyan gazdálkodást folytat, amely veszélyezteti a föld termőképességét,
b)a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül vagy attól eltérően a föld használatát másnak átengedte, más célra hasznosította, a föld művelési ágát megváltoztatta vagy a földet a termőföld védelméről szóló törvényben meghatározottak szerint más célra hasznosította,
c)a természetvédelmi jogszabályok vagy a természetvédelmi hatóság jogszabály alapján hozott előírásaitól eltérő, illetőleg a természeti terület állagát vagy állapotát kedvezőtlenül befolyásoló tevékenységet folytat, továbbá, ha a természeti értékek fennmaradását bármely módon veszélyezteti, vagy
d)a haszonbért vagy a földdel kapcsolatos terheket a lejárat után, írásban közölt felszólítás ellenére, a felszólítás közlésétől számított 15 napon belül sem fizeti meg.
e)a mezőgazdasági termelőszervezet mint haszonbérlő és az annak legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja mint haszonbérbeadó között fennálló haszonbérleti szerződés esetében) ha a mezőgazdasági termelőszervezet a haszonbérbeadó munkaviszonyát rendes felmondással szünteti meg.
A haszonbérlő részéről (csak természetes személy haszonbérlő esetében):
Ha az egészségi állapota oly mértékben romlik meg vagy családi és életkörülményeiben olyan tartós változás következik be, amely a haszonbérletből eredő kötelezettségeinek teljesítését akadályozza vagy azt jelentősen megnehezíti.
B) Rendes felmondási okok (csak a haszonbérebadó részéről)
a)a mezőgazdasági termelőszervezet mint haszonbérlő és az annak legalább 25%-ban tulajdonos természetes személy tagja mint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerződést a gazdasági év végével a haszonbérbeadó 60 napos felmondási idővel felmondhatja, ha a mezőgazdasági termelőszervezetben fennállótulajdonosi részesedése a szerződés megkötését követő 1 éven keresztül tartósan 25% alá csökken.
b)a mezőgazdasági termelőszervezet mint haszonbérlő és az annak legalább 25%-ban tulajdonos természetes személy tagjának közeli hozzátartozójamint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerződést a gazdasági év végével a haszonbérbeadó 60 napos felmondási idővel felmondhatja, ha a tag és a haszonbérbeadó közötti közeli hozzátartozói viszony megszűnik.
c)a mezőgazdasági termelőszervezet mint haszonbérlő és az annak legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja mint haszonbérbeadó között létrejött haszonbérleti szerződést a gazdasági év végével a haszonbérbeadó 60 napos felmondási idővel felmondhatja, haa mezőgazdasági termelőszervezettel fennálló munkaviszonyaa munkáltató által gyakorolt rendkívüli felmondás kivételével bármilyen okból – ide nem értve az A/e) pontban említett esetet – megszűnik.
d) ha a haszonbérleti szerződés létrejöttekor a haszonbérlet tárgyát képező föld közös tulajdonban állt és a szerződés fennállása alatt a közös tulajdon megszüntetésére a földrendező és földkiadó bizottságokról szóló törvény szabályai szerint került sor , a haszonbérbeadó, illetve annak jogutódja legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal a szerződést 60 napos felmondási idővel a gazdasági év végére felmondhatja, ha a tulajdoni hányadának megfelelő területet a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás eredményeként önálló ingatlanként kapta meg, feltéve, hogy
da)a haszonbérlő felé a felmondással egyidejűleg nyilatkozik, hogy a földet a szerződés megszűnésével saját maga kívánja használni, és
db)a haszonbérleti szerződést egyébként nem írta alá, de annak hatálya az ott kiterjedt rá (mert pl. a postai küldemény „elköltözött” jelzéssel érkezett az ajánlattevőhöz vissza, és a törvényi vélelem alapján ezért őt úgy kellette tekinteni, mint aki a haszonbérleti ajánlatot elfogadta).
Megszűnt az a rendes felmondási ok, miszerint a haszonbérbe adó személyében bekövetkezett változás miatt a haszonbérbe adó jogutódja a szerződés felmondására lenne jogosult.
Ha a felmondást a másik fél 15 napon belül nem veszi tudomásul, úgy a felmondást gyakorló további 8 napon belül a bírósághoz fordulhat. Ha nem így jár el, a felmondás hatályát veszti.
Új a szabályozás több föld egybefoglalt haszonbér ellenében történő haszonbérbe adása, vagyisdologösszességként történő haszonbérbeadás.
Erre akkor kerülhet sor, ha azok egymással szomszédosak, vagy egy mezőgazdasági üzemközponthoz tartoznak. Ez esetben az előhaszonbérletre jogosult a haszonbérleti szerződést csak teljes egészében fogadhatja el, tehát akkor is, ha egyébként előhaszonbérleti joga csak egy földrészleten áll fenn. Az előhaszonbérletre jogosultak sorrendjében az ilyen nyilatkozatot tevő jogosultat úgy kell tekinteni, mintha az előhaszonbérleti jogát megalapozó körülmény a haszonbérleti szerződésben szereplő földek egésze tekintetében állna fenn. Ha azonban a jogosult kizárólag arra a földre vonatkozóan tesz nyilatkozatot, amelyre az előhaszonbérleti joga fennáll, úgy nyilatkozata új ajánlatnak számít.
III/1.2. Előhaszonbérlet (2013. december 15-vel hatályosak)
A Földforgalmi tv. az előhaszonbérletre vonatkozóan eltérő szabályozást tartalmaz az erdőnek minősülő, illetve az erdőnek nem minősülő föld tekintetében.[1] Az előhaszonbérleti jog a földművest, illetőleg a mezőgazdasági termelőszervezetet illeti meg.
Említésre méltó, hogy a Földforgalmi tv.-ben rögzített előhaszonbérletre jogosultak minden más törvényen alapuló előhaszonbérletre jogosultat megelőznek. Ettől való eltérést a Földforgalmi tv. 2. §-ában felsorolt törvények (természetvédelmi tv, erdő törvény, Nfatv.) tartalmazhatnak, mert ezen törvényekben enged eltérést maga a a Földforgalmi tv.
E szabályozást érintően a természetes személyekre vonatkoztatva újraszabályozásra került a helyben lakó, ahelyben lakó szomszéd fogalma, illetve új fogalomként jelenik meg ezen fogalmaknak a jogi személyek, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetek tekintetében a helybeli illetőségű, és a helybeli illetőségű szomszéd fogalma, valamint szintén új fogalomként jelenik meg a fiatal földműves, illetve a pályakezdő gazdálkodó fogalma. Ezen fogalmaknak elsősorban az előhaszonbérleti jog gyakorlása szempontjából van jelentősége.
A volt haszonbérlő földműves, illetve mezőgazdasági termelőszervezet előhaszonbérleti joggal rendelkezik, ezért meghatározásra került, hogy a jog gyakorlása tekintetében kit lehet volt haszonbérlőnek tekinteni.
Volt haszonbérlőnek az a természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezet minősül, aki, illetve amely a haszonbérleti ajánlat tárgyát képező földet a haszonbérleti ajánlat közlését közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli, vagy haszonbérelte. (Tft. szerint ez az időtartam egy év volt)
Volt haszonbérlőnek kell tekinteni a volt részesművelőt, illetve a volt felesbérlőt is, ha az ő tekintetében is fennállnak a fenti feltételek azzal, hogy az adott területet legalább 3 éven keresztül részesművelési, illetve feles bérleti szerződés alapján használta.
Ez a szabály nem alkalmazható, ha a szerződés a felek egyoldalú felmondása vagy kölcsönös megállapodása miatt szűnt meg, illetve ha a haszonbérleti szerződés fennállásának időtartama alatt a föld kényszerhasznosításba adására került sor.
Tételesen meghatározásra kerültek azok az esetek is, amikor az előhaszonbérleti jog nem áll fenn.[2]
Ha több, azonos sorrendben álló előhaszonbérletre jogosult tenne elfogadó nyilatkozatot, úgy közülük a haszonbérbe adó választhat.
Nem gyakorolhatja az előhaszonbérleti jogát az a mezőgazdasági termelőszervezet, amely csődeljárás, felszámolási eljárás vagy végelszámolási eljárás alatt áll.
Előhaszonbérleti jog gyakorlása
A haszonbérbeadó által elfogadott haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba kell foglalni, és haszonbérleti szerződést a haszonbérbeadónak közölnie kell a Földforgalmi törvényen, valamint más törvényen alapuló előhaszonbérletre jogosultakkal.
A közlésnek a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján, hirdetményi úton kell történnie.
Más törvényen alapuló előhaszonbérleti jog esetében azonban a hirdetményi közlésen túl a haszonbérbeadónak közvetlenül is közölnie kell az előhaszonbérletre jogosultakkal a szerződést. [Ilyen pl., a hegyközségekről szóló 2012. évi CCXIX. tv. rendelkezése szerint előhaszonbérleti joggal rendelkező hegyközségi tag.] A közvetlen közlés történhet postai úton, illetve az átvétel igazolása mellett személyes átadással.
A más törvényen alapuló előhaszonbérleti joggal rendelkezők esetében is az önkormányzatnál történő kifüggesztés kezdő napja számít joghatályos közlésnek, így a jognyilatkozat megtételére nyitva álló határidőt is ettől a naptól kell számítani.
A hirdetményi úton történő közlés az önkormányzat hirdetőtáblájára történő kifüggesztéssel történik. A közlés első napja a kifüggesztést követő nap, az előhaszonbérletre jogosult e naptól számított 15 napos határidőn belül tehet elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot. Ez a határidő jogvesztő.
A közlési eljárás díj- és illetékmentes.
A hirdetményi úton történő közlésre vonatkozó szabályokat az elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlása érdekében az adás-vételi és a haszonbérleti szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról szóló 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendelet (a továbbiakban: R.) tartalmazza.
Az R. rendelkezéseit a 2013. december 15-én vagy azt követően közzétett (közölt) haszonbérleti szerződésekre kell alkalmazni. A Rendelet által előírt formanyomtatványok a VM és a földhivatalok honlapján megtalálhatóak.
A Rendelet értelmében a közlési eljárás megindítása érdekében a haszonbérbeadónak (közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonosok által kijelölt haszonbérbeadó tulajdonostársnak) a jegyzőhöz közzétételi kérelmetkell benyújtania az erre a célra rendszeresített formanyomtatványon. A kérelemhez 3 eredeti példányban kell csatolni a haszonbérleti szerződést. (A közzétételi kérelmet a korábbi szabályozás nem ismerte.)
A jegyző hiányos benyújtás esetén a kérelmezőt felhívhatja a hiányok pótlására, illetve megtagadhatja a kérelem teljesítését, ha a felhívás eredménytelen, vagy a kérelmet nem az arra jogosult haszonbérbeadó nyújtotta be.
Osztatlan közös tulajdonban álló föld és több haszonbérbeadó esetében, ha a szerződés tartalmát tulajdonostársanként külön-külön okiratba foglalták (ez is egységes okiratba foglalt szerződésnek minősül a Fétv. alapján) a közzétételi kérelem mellé be kell nyújtani az önállóan kötött haszonbérleti szerződéseket együttesen, összefűzve.
Ezen túlmenően be kell nyújtani a közzétételi közleményt a megfelelő formanyomtatvány használatával. Az eljárás egyszerűsítése érdekében a szerződés helyett ez a közzétételi közlemény kerül kifüggesztésre.
A kérelemhez csatolni kell ezen kívül a haszonbérlő írásbeli nyilatkozatát arról, hogy a tulajdonostársakkal önállóan kötött haszonbérleti szerződések tartalmilag megegyeznek, az eltérés kizárólag a haszonbérbeadó tulajdonostársak személyében, és az őket megillető tulajdoni hányadnak megfelelő azon terület tekintetében áll fenn, amelyet haszonbérlő részére használatra átengednek.
A Rendelet külön szabályozást tartalmaz a közzétételi kérelem visszavonása esetére is. A kérelmező a közzétételi kérelmet csak a szerződés kifüggesztéséig vonhatja vissza, vagyis ha a jegyző a szerződést már kifüggesztette, a kérelem visszavonására nincs lehetőség.
A kifüggesztést követően megküldött visszavonásnak joghatása nincs, a visszavonás a közlés joghatályát nem szünteti meg.
Az előhaszonbérletre jogosultak a fentebb már említett 15 napos határidőn belül tehetnek jognyilatkozatot.
Az előhaszonbérletre jogosult elfogadó jognyilatkozatára új szabályok vonatkoznak. A legfontosabb változások a nyilatkozat alakiságára és tartalmi elemeire vonatkozó szabályokat érintik.
Alaki elemek: Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba, illetve közokiratba kell foglalni.
Tartalmi elemek: Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az előhaszonbérleti jogosultság jogalapját, valamint, ha az előhaszonbérleti jog törvényen alapul, úgy azt is, hogy az előhaszonbérletre jogosult mely törvény alapján és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja előhaszonbérleti jogát. Azon előhaszonbérletre jogosultaknak, akik a sorrendben mindenkit megelőznek, az elfogadó nyilatkozatban az ezt megalapozó tényről is nyilatkozniuk kell.
Az elfogadó jognyilatkozatnak ezen túlmenően tartalmaznia kell valamennyi olyan adatot, és nyilatkozatot, melyet a törvények a szerződés tartalmi elemeként határoznak meg.
Nem új szabály, hogy az állattartó telep működtetését az élelmiszerlánc-felügyeleti szerv által kiadott hatósági bizonyítvánnyal igazolni kell. (élelmiszerlánc-felügyeleti szerv: az állattartó telep fekvése szerint illetékes megyei kormányhivatal élelmiszerlánc-biztonsági és állategészségügyi igazgatósága)
III/1.3. Alhaszonbérlet
Ha a haszonbérelt földön megtermelendő termény vetésforgó, illetve túlnyomó részben élőmunka ráfordítás alkalmazását igényli – ideértve a vetőmag előállítást is –, a haszonbérlő a haszonbérbeadó hozzájárulásával megállapodhat más földművessel vagy mezőgazdasági termelőszervezettel, hogy a részére a föld használatát egyes, a vetésforgó alkalmazásához szükséges vagy túlnyomó részben élőmunka ráfordítást igénylő mezőgazdasági munkák elvégzésének időtartamára, de legfeljebb a haszonbérleti szerződés lejártáig átengedi. E bekezdés szerinti alhaszonbérleti szerződést önálló, egységes okiratba kell foglalni.
Az alhaszonbérbe adás esetén az előhaszonbérleti jog nem áll fenn, továbbá az alhaszonbérleti szerződéshez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása.
A fent meghatározott eset kivételével az alhaszonbérbe adásra kötött szerződés semmis.
III/2. Feles bérlet
A feles bérleti szerződés alapján a feles bérlő meghatározott föld időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, és köteles ennek fejében a megtermelt termény felét vagy más hányadát a használatba adónak természetben átadni.
A feles bérletre egyebekben a föld haszonbérletére vonatkozó szabályok megfelelően irányadók.
III/3. Részesművelés
A részesművelési szerződés alapján a szerződő felek közösen határozzák meg, hogy a földön mit termeljenek, a föld hasznosításának, megművelésének egyes feladataiból – így különösen talaj-előkészítés, szántás, vetés, metszés, növényápolás, növényvédelem, betakarítás – a szerződő felek milyen részt vállalnak, a megtermelt terményből, a közös tevékenység nyereségéből milyen arányban részesednek, illetve a veszteség közöttük milyen arányban oszlik meg, az elemi csapás vagy más rendkívüli esemény okozta kár esetén egymás között milyen módon viselik a kárt, a föld használatához szükséges, a természetüknél fogva elhasználható dolgokat, munkaeszközöket, gazdasági felszerelési tárgyakat hogyan használják.
Dönteniük kell arról is, hogy maguk közül kit jogosítanak fel harmadik személlyel szembeni képviseletre. A kijelölt képviselő jogosult pl. a földhasználat bejegyzését kezdeményezni a földhivatalnál, illetve a földhasználati nyilvántartásba a kijelölt képviselő kerülhet földhasználóként bejegyzésre.
A részesművelési szerződés alapján a szerződő felek a tevékenységük kockázatát közösen viselik. A részesművelési szerződés alapján a föld a szerződő felek közös használatába kerül, a részesművelők mindegyike jogosult a föld teljes területének – használati megosztás nélküli – használatára. A Fétv.-ben nem szabályozott kérdésekben a részesművelési szerződésre a haszonbérleti szerződésre vonatkozó szabályok az irányadók.
III/4. Szívességi földhasználat
A szívességi földhasználati szerződés alapján a használatba adó a föld használatát, hasznosítását közeli hozzátartozója részére engedheti át ingyenesen.
A szívességi földhasználat megszűnik
a) határozott időtartamú szerződés esetén az időtartam lejártával, a lejárat napján,
b) határozatlan időtartamú szerződés esetén közös megegyezéssel, a szerződő felek által meghatározott napon,
c) felmondással,
d) azonnali hatályú felmondással,
e) a határozatlan időtartamú szerződés esetén a szerződő felek közötti közeli hozzátartozói viszony bármilyen okból történő megszűnésével, e tényhelyzet beálltát követő 30. napon.
A határozatlan időre kötött szerződés 60 napos felmondási idővel mondható fel. A határozott időtartamú szerződés azonnali hatályú felmondással való megszüntetésére, valamint haszonbérfizetés kivételével a szerződő felek jogaira és kötelezettségeire a haszonbérleti szerződésre vonatkozó szabályok az irányadók.
IV. A földhasználati szerződések tartalmára vonatkozó szabályok
Új szabály , hogy
a) a földhasználati szerződést közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni (Írásba foglalni eddig csak a haszonbérleti szerződést volt kötelező), valamint
b) földhasználati szerződésnek kötelező tartalmi elemei (adatok és nyilatkozatok) vannak.
Adatok vonatkozásában természetes személy esetén a természetes személyazonosító adatok, állampolgárság, lakcím, adóazonosító jel, illetve adószám, a Kamarában fennálló tagságának azonosító szám.
Gazdálkodó szervezet esetén megnevezése, statisztikai azonosítója, cég esetében cégjegyzék száma, székhelye, (telephelye), adószáma, a Kamarában fennálló tagságának azonosító száma, a szervezet részéről eljáró vezető tisztségviselő vagy cégvezető családi és utóneve, lakcíme, a szervezet bélyegzőjének lenyomata.
Kötelezettségvállaló és egyéb nyilatkozatokat a földhasználó részéről:
- a jelent feljegyzés II/2. pontja alatt meghatározott nyilatkozatok;
- az átmeneti időszakban az alábbi plusz nyilatkozatok:
a) földművesnek, fiatal földművesnek, pályakezdő gazdálkodónak, mezőgazdasági termelőszervezetnek, vagy újonnan alapított mezőgazdasági termelőszervezetnek minősül,
b) a szerződés tárgyát képező föld használatba vételével a már birtokában lévő föld területnagysága nem haladja meg a Földforgalmi tv. szerinti birtokmaximumot,
c) elfogadja és tudomásul veszi, hogy ha utólagos ellenőrzés során jogerősen megállapításra kerül a birtokmaximumot érintő nyilatkozatának valótlansága úgy az,
ca) a Büntető törvénykönyv szerinti büntetőjogi felelősségre vonását és
cb) a szerződés tárgyát képező föld használata után a jogsértő állapot fennállásának időtartama alatt a jogsértéssel érintett földterület után a részére folyósított költségvetési vagy európai uniós támogatásnak megfelelő összegű pénzösszeg visszafizetését vonja maga után.
Az átmeneti időszakban ezeket a nyilatkozatokat a földhasználati nyilvántartásba vételi eljárást kezdeményezésekor a bejelentési adatlapon is fel kell tüntetni.
V. A közös tulajdonban álló földek használatának szabályai
A szabályozás fenntartotta a Tft. szabályozását a tulajdonostársak közötti használati megosztásról szóló megállapodás létrehozása tekintetében. Három fontos változás van azonban a szabályozásban.
a) A használati megosztásról szóló megállapodáshoz már nem a használati megosztási vázrajz, hanem a térképi kimutatás szükséges. A térképi kimutatást az állami ingatlan-nyilvántartás térképi adatbázisából szolgáltatott hiteles szemle másolaton kell elkészíteni úgy, hogy egyértelmű jelzéssel a használati megosztásról szóló megállapodásnak megfelelően, azzal azonosítható módon kell ábrázolni a használt területeket. Ez a tulajdonostársak részére kedvezőbb, mint a korábbi szabályozás.
b) A földhasználati szerződéshez sem a használati megosztási vázrajzot, hanem a térképi kimutatást kell módosítani.
c) Amennyiben a közös tulajdonban álló föld használata vonatkozásában a tulajdonostársak között megállapodás nem jön létre, úgy a földhivatal, amennyiben felszólítását követően sem történik meg a használati megosztásról szóló megállapodás benyújtása, értesíti a Kamara területi szervét. A Kamara a földhivatal értesítésétől számított 60 napon belül sorsolással állapítja meg a használati rendet, mely használati rend főszabályként 5 évig érvényes. Ezen időtartamon belül azonban a tulajdonostársak dönthetnek másként a használati rendről, ilyen megállapodás létrehozása esetén a sorsolás útján megállapított használati rend hatályát veszti.
VI. A földhasználati nyilvántartásra vonatkozó szabályok
A Fétv. újraszabályozta a földhasználati nyilvántartásra vonatkozó rendlkezéseket, de alapjaiban itt is maradtak a régi szabályozás szerinti alapok.
A földhasználati nyilvántartási eljárás továbbra is mentes a díj- és illetékfizetési kötelezettség alól.
A földhasználati nyilvántartásból lehetőség lesz majd földhasználati összesítő szolgáltatására, az összesítő tartalmára, szolgáltatásának feltételeire vonatkozó szabályozás nem változott a Tft.-hez képest.
Időközben kihirdetésre került a földhasználati nyilvántartásból való adatszolgáltatásra vonatkozó igazgatási szolgáltatási díj mértékéről és a díjfizetés részletes szabályairól szóló 155/2009. (XI. 16.) FVM rendelet módosításáról szóló 1/2014. (I.3.) VM rendelet, mely a földhasználati összesítő díjára vonatkozó szabályokkal egészítette ki a Díjrendeletet. A földhasználati összesítő díja 4.000.- Ft lesz, a rendelet módosítása 2014. február 3-án lép hatályba.
A Fétv. szabályainak megfelelően átdolgozásra került a földhasználati nyilvántartás részletes szabályairól szóló 356/2007. (XII. 23.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Fönyr.) is, melynek módosított szabályai szintén 2014. január 1-jén léptek hatályba.
Módosuló szabályok:
- Meghatározásra került, hogy a Fönyr. alkalmazásában ki minősül földhasználónak:
földhasználó: a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvényben (a továbbiakban: Fétv.) előírása alapján földhasználati bejelentésre kötelezett olyan természetes személy, vagy gazdálkodó szervezet, akinek, vagy amelynek a földhasználata
a) a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben (a továbbiakban: Földforgalmi tv.), valamint a Fétv.-ben meghatározott földhasználati szerződésen,
b) tulajdonjogon, a közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostársak közötti használati megosztásról szóló megállapodáson, illetve az ezt helyettesítő, a Fétv. 76. § (4) bekezdése szerinti sorsolásról szóló jegyzőkönyvön,
c) haszonélvezeti jogon,
d) vagyonkezelői jogon,
e) a föld kényszerhasznosításba adásáról szóló jogerős határozaton alapul.
- Megváltozott a formanyomtatványokadattartalma, az új nyomtatványok a VM és a földhivatalok honlapján elérhetőek.
Érdemi változás abban történt, hogy az adatlapokon, ahol erre szükség volt, feltüntetésre kerültek az átmeneti időszakban teendő nyilatkozatok, illetve megfelelő pótlapok kerültek bevezetésre. Pótlapot kell használni akkor, ha több földrészletre, vagy több használatba adóra vonatkozik a bejelentés.
Az átmeneti időszakra vonatkozó nyilatkozatok kitöltése kötelező az érintettek számára az adatlapokon.
VII. Egyéb
Kihirdetésre került a mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettségekről szóló 504/2013. (XII. 29.) Korm. rendelet, melynek melléklete tartalmazza azokat a mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú végzettségeket, melyek a két törvény alkalmazásában elfogadhatóak, vagyis amelyek valamelyikével a földhasználati jogosultságot szerezni kívánó természetes személynek rendelkeznie kell ahhoz, hogy földművesként nyilvántartásba vehető legyen.
